פנה אליי אחד מבעלי העסקים שאני מייצגת וביקש- ראש השנה, התחלות חדשות, עסקים חדשים מובילים להסכמים חדשים, תקדישי טור לזכרון דברים. האם הוא מחייב? האם ניתן לפרוש ממשא ומתן לאחר חתימה על זכרון דברים בכל שלב?. אני בטוח שזה יעניין גם בעלי עסקים אחרים. תאמיני לי, כך אמר, כל בעל עסק שואל את עצמו אחר שהוא חותם על זכרון דברים מה יקרה אם אתחרט? או – האם הצד השני יכול להתחרט? נענתי לאתגר והחלטתי לסקור בפניכם פסק דין* אשר עוסק ודן בסוגיות אלו ממש.
באותו עניין, התובעים ביקשו לרכוש שתי חנויות מהנתבעת, חברה קבלנית. בין הצדדים נחתם מסמך שהוכתר כ"זכרון דברים". בזכרון הדברים הוגדרו הצדדים כ"מוכר" ו"קונה" וצוין כי עניינו "בנוגע לרכישת חנויות..". הצדדים סיכמו על מחירה של כל חנות, וכן התחייב "המוכר" להשלים לחנות חניה צמודה ותוספת בניה. כמו כן נרשמה בזכרון הדברים הוראה העוסקת בהתחייבות הצדדים "להגיע לחתימת חוזה מכר עד 25 יום". הצדדים אף קבעו פיצוי מוסכם לצד אשר יבטל עסקה.
הנתבעת העבירה לתובעים שתי טיוטות של הסכם מכר, אחת ביחס לכל חנות. התובעים שלחו הערות לטיוטות להן לא הסכימה הנתבעת. בסופו של יום לא נחתם חוזה מכר.
בכתב התביעה ציינו התובעים כי ניסו מספר פעמים לתאם פגישה לצורך חתימה על חוזה מכר אך נתקלו בחוסר שיתוף פעולה ובטענת הנתבעת כי מאחר ואין הסכמה לנוסח החוזה והמועד של 25 יום חלף, המשא ומתן מופסק.
התובעים טענו כי העסקה לא מומשה בשל סירובה של הנתבעת להשלימה מסיבות לא ענייניות, ולפיכך עתרו לפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים.
בראשית פסק דינו חוזר בית המשפט על ההלכה הידועה לפיה הכתרת מסמך בכותרת "זכרון דברים" אינה קובעת את מהותו ואין מניעה לקבוע כי מסמך שהוכתר כך מהווה למעשה הסכם בתנאים מסוימים.
בענייננו, בזכרון הדברים ציינו הצדדים כי הם מתחייבים להגיע לחתימת חוזה מכר תוך 25 ימים. משפט כזה מכונה בפסיקה "נוסחת קשר" ונודעת לו חשיבות לצורך בחינת המעמד שביקשו הצדדים להעניק לזכרון הדברים. כך מקובל שאם נוסחת הקשר מציינת כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמלי" אזי יש בכך להעיד שהצדדים לא ביקשו להעניק לזכרון הדברים מעמד של חוזה מחייב, אלא מדובר בשלב במשא ומתן. מנגד, באם נוסחת הקשר מציינת למשל כי "עד חתימת חוזה פורמלי יחייב האמור בזכרון הדברים" הכוונה היא להקנות לזכרון הדברים מעמד מחייב.
בהסכם דנן לא צוינו מספר פרטים שהוגדרו בפסיקה כמהותיים לצורך השתכללות חוזה מקרקעין והם: מועד התשלום, מועד המסירה ותשלומי המיסים. עם זאת, במהלך השנים ריככה הפסיקה את דרישת המסוימות הנדרשת בחוזי מקרקעין והתירה השלמת החסר, על פי הקבוע בדין או בנוהג המקובל. הודגש שהשלמה כאמור לא תעשה כאשר קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים. בסופו של דבר קובע בית המשפט כי לא הוכח שזכרון הדברים בענייננו מהווה הסכם לרכישת החנויות ולכן לא מדובר בעסקה מחייבת.
עם זאת בית המשפט קובע כי את זכרון הדברים יש לראות כתיעוד של שלב מתקדם ביותר במשא ומתן שבין הצדדים, הכולל הסכמה של הצדדים שהחנויות "שמורות" לתובעים לפרק הזמן של 25 ימים, בהם על הצדדים להגיע לחתימת חוזה מכר. העובדה שהחנויות שמורות לתובעים, משמעה שהנתבעת היתה מנועה מלהציע אותן לאחרים.
בית המשפט קובע כי אין ספק כי לכל צד הזכות לפרוש ממשא ומתן בכל שלב. עם זאת יש לעשות כן מטעמים ענייניים ובתום לב. ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצופה מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישתם מהמשא ומתן.
בענייננו, הנתבעת ידעה היטב כי התובעים מעוניינים להגיע לפגישה לצורך ניהול משא ומתן וחתימה. לפיכך, למרות שחלפו 25 הימים לא היתה רשאית הנתבעת להפסיק את המשא ומתן באופן חד צדדי וללא הודעה מוקדמת, ובוודאי שלא להתקשר בהסכם עם אחר. עוד נקבע שאין מקום לדון בשאלה אם משחלפו 25 הימים, בטל זכרון הדברים, וזאת משבנסיבות העניין הנתבעת ראתה עצמה מחויבת להסכמה זו גם לאחר חלוף 25 הימים.
בענייננו דובר בשלב הסופי של המשא ומתן בו הוסכמו כמעט כל הפרטים העיקריים ונותר רק לחתום על החוזה תוך עיצובו המוסכם. אולם, הנתבעת לא הציגה סיבה עניינית להתנהגותה.
בית המשפט קובע כי לצורך פרישה מהמשא ומתן המתקדם עם התובעים היה על הנתבעת, לכל הפחות, להודיע להם כי באם לא ייחתם חוזה בתוך פרק זמן שתגדיר, היא תראה עצמה חופשית להתקשר עם אחר, בשל חלוף המועד שהוגדר בזכרון הדברים. עוד נקבע כי אין המדובר רק בהפרה של החובה לנהל משא ומתן בתום לב אלא גם בהפרה של ההתחייבות שבזכרון הדברים. הפרה זו מזכה את התובעים בפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים. לפיכך התביעה התקבלה. כפי שראיתם מדובר בסוגיה מורכבת מאוד. סקרתי בפניכם פסק דין המהווה דוגמא הממחישה את מורכבות הנושא והחשיפה המשפטית ולכן מומלץ לקבל ייעוץ משפטי עת מנסחים זכרון דברים, שכן מדובר במסמך עם נפקויות משפטיות כפי שקראתם. כמו כן מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי טרם ביטול זכרון הדברים.
*ת"ק (קריות) 30138-07-15 איגור ויינרובסקי נ' חיים רוזנר בע"מ, בפני כב' השופט יוסי טורס (פורסם בנבו, 24.07.2016).
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בליווי עסקים בכל הרבדים המשפטיים: מסחרי, חוזים, חיובים, דיני עבודה, וניהול תביעה/הגנה בבתי המשפט. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
