תמ"א 38 – עשר עובדות, שתי נקודות למחשבה ושני טיפים לעוסקים בתחום

הנה עשר עובדות ושתי נקודות למחשבה על התכנית שפעם קראו לה תמ"א 38 והיום קוראים לה "התחדשות עירונית":

1. התוכנית חוגגת בימים אלו עשרים ושתיים שנים שנה לכניסתה לחיינו.
2. קשה להאמין, אבל המטרה המקורית של התוכנית הייתה לחזק בניינים מפני רעידות אדמה.
3. בתחילת הדרך, מעטים בלבד בתחום הנדל"ן האמינו בתוכנית ומספר העוסקים בתוכנית היה קטן וזניח.
4. היום כולם (כמעט) רוצים לעשות תמ"א 38 (חיזוק ובניה על הגג או הריסה ובניה).
5. בתקופה הנראית לעין, רק חלק (קטן) מהבניינים באזור המרכז יצליח להתחיל ולסיים פרויקט בהצלחה.
6. למעט כמה דינוזאורים שבנו אתר אינטרנט לתמ"א 38 לפני שנים רבות וניסו להסביר לגולשים באתר שלהם למה צריך לעזאזל תמ"א 38, אף אחד לא באמת משתמש היום בצמד המילים "רעידת אדמה" או בפועל "לחזק" בהקשר של התוכנית (למעט הקונסטרוקטור שצריך להסביר את החישובים הסטטיים בתוכנית ההגשה להיתר) וכולם מתמקדים בשאלות של "כמה מטר תוספת אני מקבל" או באיזה סטנדרט יהיה הריצוף החדש.
7. בבית שאן ובדימונה אין תמ"א 38 (מספר בגדר טווח הטעות הסטטיסטית לא באמת נחשב..). או התחדשות עירונית. או פינוי בינוי. שם קוראים על התוכנית בעיתונים וגם לא בטוח שהם מבינים למה אין את זה אצלם.
8. אף אחד מהעסקים בתחום לא באמת יודע, כשהוא נכנס לעבוד בתחום, מה יהיה מחר בבוקר עם התוכנית, איזו גזירה חדשה תתפרסם בעיתונים ומה הקשר בין התזרים היפה והצבעוני באקסל שהם בנו בתחילת הפרויקט לבין המציאות בחשבון הבנק.
9. לוח זמנים בתמ"א זו המלצה בלבד. לא מעניין את הרגולטור שהתחייבת למועדים לדיירים. לרשויות יש את הזמן והקצב שלהם.
10. מכל מיני סיבות, הרבה בניינים שיתחילו פרויקט יתעכבו לתקופה לא ברורה. ברי המזל יתעכבו לפני תחילת הבניה, חסרי המזל ייתקעו באמצע הבניה.

אז יש הרבה כשלים בתוכנית. למרות זאת, אני בעדה. כאן ועכשיו הייתי רוצה לדבר על שני כשלים מתוכם אשר רלבנטיים הן לעוסקים בתחום והן לדיירים.

הכשל הראשון – שינויי מדיניות תכופים של הרגולטור הפוגעים הן בעוסקים והן בדיירים

עוד לא יבשה הדיו על תכנית התמ"א המקורית וכבר צצו לה תיקונים, תמ"א 2, תמ"א 3, תמ"א 3 (א), תמ"א 4 והיד עוד נטויה.
פרשנות ועדות הערר את אופן חישוב הזכויות אינה עולה בקנה אחד עם פרשנות היועמ"שים של הועדות המקומיות או ההמלצות של החוקרים הממונים מטעם הועדות השונות.
העוסקים בתחום עוד לא הבינו את סל הזכויות שהתוכנית מאפשרת וכבר מתכנסות הועדות העירוניות ומייצרות מסמכי מדיניות שמשנות (לטובה או לרעה) את אופן חישוב הזכויות.
עוסקים שונים שהשקיעו בתוכנית, שתוכננה יחד עם הדיירים והוציאו עבור הכנתה מאות אלפי ₪ ומשכורות לעובדים ותקורות משרד שונות מגלים, בן לילה שהתוכנית עליה עבדו חודשים ושנים אינה רלבנטית עוד בגלל מסמך מדיניות או הוראת ביצוע כזו או אחרת שנוצרה אתמול בלילה ופורסמה הבוקר בכלי התקשורת. או במקרה היותר גרוע, גם לא פורסמה ואתה מגלה אותה רק רקע לפני הוצאת ההיתר בניה.
הרגולטור עובד בשיטת ה"שלוף". זו השיטה הגרועה ביותר בעולם הנדל"ן. עולם הנדל"ן הוא עולם של השקעות ארוכות טווח. פתרונות אינסטנט גורמים לפגיעה מערכתית קשה ואף יוצרים החרפה של הבעיה. בומרנג. אפקט הקוברה.
אספר לכם סיפור על נחשים. בתקופת הממשל הקולוניאלי הבריטי הייתה תופעה של מכת נחשי קוברה בהודו. אנשי הממשל שאלו את עצמם איך נתמודד עם התופעה, והחליטו לתת פרס כספי לכל מי שיביא ראש של קוברה. לתקופה מסוימת הייתה תחושה שהנחשים נעלמים, אבל אז התברר שיש גידול באוכלוסיית הנחשים. אנשים הבינו שלגדל נחש עולה הרבה פחות מאשר הפרס, ואפשר לעשות ביזנס מגידול נחשים. חשבו אנשי הממשל כיצד להתמודד עם התופעה, והפעם החליטו להקטין את הפרס על מנת שלא יהיה משתלם לגדל נחשים. מה עשו אנשים? שחררו את כל הנחשים.
סוף מעשה במחשבה תחילה. עיין ערך מחיר "מחיר למשתכן" נתנו פתרון ל- 2% שזוכים בהגרלות. יתר 98% יוצאים מתוסכלים מההגרלה ונאלצים להתמודד עם מצב של החרפת הביקושים מול "זוגות צעירים" שלא חשבו על רכישה אך הצטרפו לחגיגה כי שמעו שמחלקים פה הנחות של חצי מיליון ₪ דירה(מה רע ואז מה אם לא צריך דירה? אבא ישלם משהו על הדירה, היתר משכנתא והשוכרים ישלמו את המשכנתא).

הכשל השני, ככל שאתה עשיר יותר, תקבל יותר מהמדינה. בין אם אתה דייר בבניין ובין אם אתה בעל עסק הנותן שירותים מסביב לפרויקט.

אתן דוגמה. דירת 90 מ"ר במרכז תל אביב שווה כ- 4,000,000 ₪. מבצעים פרויקט התחדשות עירונית בבניין, הריסה ובנייה, הדייר מקבל תוספת של 25 מ”ר, שמשמעותה תוספת של למעלה ממיליון ₪ בשווי הדירה. הדייר מקבל גם חניה ששווה 400,000 ₪, הדייר קופץ בקומה ומקבל מעלית וזה כבר שווה עוד 300,000 ₪ סה"כ הגענו לסכום של כ- 1.7 מיליון ₪ השבחה של הדירה, והכל פטור ממס. זו מתנה מהמדינה. לדייר. אלו הפרויקטים הכי "שווים" והדיירים בבניינים הללו, הם הכי מחוזרים ע"י העוסקים בתחום.
דייר בראשון לציון מקבל פחות, כי הנכס שווה פחות (ועדיין הוא לא מסכן…).
המסכנים באמת הם אלו הרחוקים מהצלחת. אלו שערך הקרקע של זכויות הבניה לא מכסה את עלות הבנייה והחיזוק בהם. עליהם לא חשבה התוכנית. אחריהם אף אחד לא מחזר. התוכנית לא נותנת לתושבים בבית שאן ובדימונה שום ערך. מבחינתם זה משהו שקוראים עליו בעיתונים.

והכשל הזה הוא כשל שמחלחל גם לעוסקים. למה אדריכל או מהנדס בניין או עו"ד או יזם צעיר בבית שאן אין להם את הזכות ליהנות מן הצמיחה של תחום ההתחדשות? כדי ליצור, לעבוד וליהנות מפירות ההתחדשות הוא צריך לעבור לגור במרכז, כי רק שם כלכליות לבניינים.

איך מה אני מציע?

קודם כל מדיניות יציבה וארוכת טווח ושנים. שלא ישנו לנו חדשות לבקרים את מדיניות המס או מדיניות התכנון מקצה לקצה. שינוי מדיניות תכוף הורג את העוסקים ומחסל את העסקים וזה כמובן פוגע גם בדיירים.

שנית, לאפשר להגדיל היצע דירות על ידי קידום התחדשות גם באזורי פריפריה ולהקים רשות ציבורית שתנהל ותנייד את זכויות הבנייה בתחום התחדשות. בניין שירצה לעשות התחדשות יפנה לרשות וזו תנהל את הפרויקט. הדירות החדשות שיימכרו ייכנסו לקופת הרשות, ובכסף הזה ניתן יהיה לעשות פרויקטים גם בבית שאן.

הייתי מציע לעגן בחקיקה סמכות לרשות ליזום הליכי התחדשות במקומות בהם שנדרשת התערבות, למשל בתים מסוכנים או אזורים מוזנחים. יש לתת לרשות סמכות להחליט אם לבצע פרויקט גם אם יש דיירים סרבנים או דיירים מסוכסכים ביניהם.
כדי למנוע פגיעה בזכויות הפרט יש לבנות מערך של איזונים שיאפשר לעצור את תהליך של התחדשות על מנת לאפשר לדיירים שבאמת עלולים להיפגע, לדוגמה חולים או מבוגרים, אך שברירת המחדל תהיה שלרשות תהיה הסמכות ליזום.

ואם אני יכול לתת טיפ אחד או שניים לעוסקים בתחום זה, אל תדחו למחר מה שאתם יכולים לעשות היום. מחר בעל הבית ישתגע. הוא כבר משתגע. ולפני שקופצים למים שימו בצד את כל האקסלים היפים. תחלמו בוורוד, זה עדיין חוקי ונעים בלב ובנשמה. אבל את הכסף, את הזמן ואת המשאבים תשימו רק בצעידה יד ביד עם האנשים שכבר היו שם וראו את הכל. את המרגמות ואת הפרחים.

נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית- במשרד פלס, מוזר, כהן ושות