הזכות לסיים הסכם שכירות/ איילת רייך-מיכאלי, עו"ד

בעלי עסקים רבים שוכרים או משכירים נכסים לקיום הפעילות העסקית ואני בטוחה שאף בעל עסק לא רוצה למצוא עצמו עם הודעה על סיום השכירות בלי שיהיה מוכן לכך. שאלות העוסקות ביחסי שוכר משכיר מעסיקות לא מעט בעלי עסקים. ממש לאחרונה ניתן פסק דין* בבית משפט השלום בטבריה העוסק בשאלה האם למשכיר זכות לסיים הסכם שכירות למרות שמועד סיום התקופה לא נקבע מפורשות בהסכם? האם המשכיר יכול לסיים את השכירות ללא מתן הסברים? להלן אסקור בפניכם את פסק הדין.
באותו מקרה נחתם בין קיבוץ לנתבעים, ביום 10.6.13, הסכם שכירות ולפיו שכרו הנתבעים את המושכר לתקופה של 12 חודשים. עם תום תקופת השכירות המקורית, הקיבוץ הסכים להארכת תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות, וזאת מבלי שנקבע מועד חדש לסיום תקופת השכירות.

ביום 3.3.16 הודיע הקיבוץ לנתבעים על סיום השכירות ואלו נדרשו לפנות את המושכר לא יאוחר מיום 30.6.16. לאחר שהנתבעים לא פעלו כן, הגיש הקיבוץ תביעה לפינוי מושכר.
בית המשפט דן בטענות הנתבעים, ותחילה בטענה לפיה סוכם בין הצדדים בעל-פה כי תקופת השכירות תסתיים רק עם סיום בניית ביתם של הנתבעים בשכונת ההרחבה של הקיבוץ. בית המשפט קבע כי לטענה זו אין זכר בהסכם השכירות ולמעשה מדובר בטענה להסכמה בעל פה כנגד מסמך בכתב אשר על הטוען אותה לעמוד בנטל כבד על מנת להוכיחה. בית המשפט קובע כי הנתבעים לא עמדו בנטל זה ולא סתרו את ההנחה כי ההסכם מגלם את כל מה שהסכימו עליו הצדדים. בין השאר ציין בית המשפט כי הנתבעים נמנעו מזימונה של רכזת השכרת דירות בקיבוץ אשר לטענתם היא שהבהירה להם, במעמד החתימה על הסכם השכירות, כי תקופת השכירות תסתיים עם סיום הבנייה. בעניין יש להחיל את ההלכה הפסוקה ולפיה הימנעות צד מהבאת עד שיכול לתמוך בגרסתו, משמשת חיזוק לראיות הצד שכנגד. מהאמור יש ללמוד כי ככל שהנכם מעוניינים להאריך את תקופת השכירות עלפני התקופה המקורית רצוי לעשות זאת בכתב על מנת שלא יבוא היום בו יהיה עליכם להוכיח טענותיכם.

באשר לשאלה האם היה רשאי הקיבוץ לדרוש את פינוי הנתבעים מן המושכר. בעניין זה מפנה בית המשפט לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אשר קובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני". בהתאם לסעיף זה, משהמשיכו יחסי השכירות בין הצדדים בענייננו לאחר התקופה שהוסכם עליה בלא שנקבעה תקופה חדשה, רשאי היה הקיבוץ לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לנתבעים. בית המשפט בוחן את נסיבות העניין וקובע כי הקיבוץ עמד בהוראות החוק לעניין ההודעה המוקדמת ואף נהג לפנים משורת הדין עם הנתבעים.

בכתב ההגנה טענו עוד הנתבעים כי הודעת הפינוי נעשתה ללא הסבר דבר המצביע על חוסר תום לב מצד הקיבוץ. הנתבעים טענו כי הודעת הפינוי נחתה עליהם כרעם ביום בהיר, והם סבורים כי הקיבוץ החליט לפנותם מן המושכר בשל תלונה שהגיש הקיבוץ כנגד בנם במשטרת ישראל ואשר התבררה, בסופו של יום, כתלונת שווא.

בית המשפט דוחה טענה זו וקובע כי החלטת הקיבוץ כבעלים של המושכר להביא את ההתקשרות לידי סיום, על פי הסכם השכירות והוראות חוק השכירות, תהא הסיבה אשר תהא, איננה מהווה חוסר תום לב. בית המשפט מציין כי בבואו לבחון את טענות הנתבעים בכל הנוגע לזכות הקיבוץ לסיים את יחסי השכירות בין הצדדים, הוא מייחס משקל רב לכך שעל פי ההסכם, הקיבוץ, כך גם הנתבעים, רשאים היו להביא ההסכם לידי סיום בכל עת, תהא לכך הסיבה אשר תהא. בעניין זה, לדעת בית המשפט, אין להידרש לטענות הנתבעים בדבר הסיבה שבעטיה נדרשו לפנות המושכר או בדבר השלכות הפינוי על חייהם, משום שדי לנו בכך שההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני. הכלל הוא, אפוא, שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון בה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם. יישום הלכה זו לענייננו מביא לתוצאה לפיה הצדדים התכוונו לכך כי ניתן לסיים את תקופת השכירות מכל סיבה שהיא וללא צורך לנמק החלטה זו. כפועל יוצא מכך, בית המשפט מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבעים מן המושכר. לאור תוצאות פסק הדין ברור כי גם בהסכמים אשר לכאורה אינם מורכבים חשוב לקבל ייעוץ משפטי על מנת לתת מענה לסיטואציות שונות מבעוד מועד בהסכם.