אז בואו לרגע ננתק את עניין המוות הכואב בעת הורשה ונדבר על הפן המיסוי. אז סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין בעצם קובע שירושה היא איננה מכירה או פעולה לפי חוק מיסוי מקרקעין . ולכן המשמעות היא שהעברת זכויות המקרקעין שבין המוריש ליורשיו לא נחשבת למכירה ולכן לא חייבת בדיווח ולא חייבת במס.
לעומת זאת העברת דירה במתנה ללא תמורה (העברה לקרוב ללא תמורה לפי סעיף 62) מדובר בעסקה החייבת בדיווח גם אם מדובר בעסקה הפטורה ממס. יש לבצע את הדיווח על גבי טופס 7000 ולצרף תצהירים המאמתים את נתינת המתנה.
כמו כן, יש לסמן על גבי המש"ח את הרובריקה-בקשה לפטור ממס שבח ע"פ סעיף 62 וכן בקשה להקלת מס רכישה.
באיזה מקרים בכל זאת תחשב הורשה כמכירה ?
עפ"י סעיף 5(ג) (4) כאשר מתבצעת חלוקה ראשונה בין יורשי נכסי העיזבון הדבר לא יחשב לפעולת מכירה במקרקעין אך יש לשים לב לפעולות הבאות שכן יחשבו כמכירה החייבת במס .
- במידה והוכנסו לחלוקה תשלומי איזון מחוץ לעיזבון אז בגין אותו חלק שבגינו ניתנה תמורה יכול מס שבח ומס רכישה .
לדוגמא: אם הורישה לשני בניה בית אחד בתל אביב ובית נוסף בטבריה , נגיד וכל אחד מהבנים לקח לעצמו דירה .
בשלב הבא יש לבדוק האם הוסיף הבן שלקח את הדירה בת"א לבן שלקח את הדירה בטבריה כספים מחוץ לעיזבון בשביל ליצור מצב של איזון שבחישוב השווי שכל אחד מהבנים קיבל יהיה זהה, אז יחשבו הכספים שהועברו בין האחים כעסקה במקרקעין (אח אחד בעצם קבל כסף עבור חלקו בדירה מהאח השני).
- מקרה שני הוא כאשר נעשתה חלוקה בעין בשונה מחלקם היחסי של היורשים על פי צו ירושה ויוצרו פערי שווי מהותיים כלומר אם נמחיש זאת על פי הדוגמא: אם הורישה 2 בתים ונקצין זאת וילה בקיסריה ודירה בחיפה במקרה הזה אם כל אחד מהילדים יקח דירה ולא יועברו כספים בין האחים לאיזון ופערי השווי יהיו מהותיים נטל ההוכחה יחול על היורשים .
- חלוקת עיזבון לראשונה לאחר שנים , כאשר מתבצעת חלוקת עיזבון באופן שונה מצו הירושה ולאחר שבוצעו פעולות בנכס במקרה הזה לא יחשב הדבר כחלוקה ראשונה ובמקרה הזה עשוי להיות מיסוי .
אז מה קורה שאקבל דירה במתנה אצטרך לשלם בגינה מס ?
ראשית צריך לדעת מי הוא נותן המתנה כלומר במקרה ומדובר בהעברה במתנה למי שאיננו נחשב "לקרוב " על פי חוק מיסוי מקרקעין המתנה תהיה חייבת במס .
במידה ומדובר בקרוב כלומר מי שנמנה לאחד מאלה בן זוג (כמו כן ידוע בציבור )
הורה , /הורי הורה (סבים) -צאצא\צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה .
יכול להנות מפטור בקבלת המתנה באם נמנה כאחד מאלה:
נקודה חשובה לגבי תיקון 76 – ישנו סייג לגבי העברה במתנה לאח\אחות כאשר ניתן להנות מפטור מס שבח רק במקרה שבו מדובר על זכות שקיבלו מההורים\הורי ההורים (סבים) ללא תמורה או לחילופין בירושה.
- הטבה במס רכישה-
מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה צריך לשלם לו היה רוכש את הדירה וזאת בהתאם למדרגות מס הרכישה שחלות עליו ביום העברת הדירה.
כלומר- כאשר מקבל המתנה שאין בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.
כאשר מקבל המתנה שיש בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה (בין 8% ל-10% תלוי בגובה המתנה שהתקבלה).
אם קיבלתי דירה במתנה וזוהי דירתי היחידה האם אני יכול למכור אותה במיידי בפטור ממס שבח ?
בהעברת נכסים במתנה נקבעו תקופות צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות בכדי להנות מפטור במס שבח יש לעמוד בתנאים הבאים:
*תקופת צינון של 4 שנים – באם מקבל המתנה לא התגורר בדירה.
*תקופת צינון של 3 שנים – באם מקבל המתנה התגורר בדירה.
לעניין חוק מיסוי מקרקעין כאשר בבעלות אדם דירה ושליש הוא עדיין יחשב כבעל דירה יחידה .
כמו כן אדם שהוא בעל דירה ובנוסף 50% אחזקה בדירת ירושה גם כאן עדיין יחשב כבעל דירה יחידה .
בבואנו למכור דירה כאשר ברשותנו דירה יחידה וחלק מדירה כפי שפורט לעיל, אז אם לדוגמא השתמשנו בפטור של דירה יחידה לעולם במכירה של חלק מדירה (שליש או חצי כאמור) נהיה מחויבים במס מלא ולא ניתן יהיה להשתמש בפטור .
לא בידנו לדעת את מועד המוות אך בהחלט יכולים אנו לעשות תכנון נכון בטרם עת, שימו לב במקרים ובהם למוריש לפני מותו היו מספר דירות הדבר אומר שיתכן וליורש תהיה בעיה למכור את הדירה בפטור ממס אפילו אם ליורש אין דירות נוספות כלל.
לעומת זאת אם המוריש היה עושה תכנון מוקדם והיה מעביר את דירותיו לפני מותו היה בעלים רק של דירה אחת ביום הפטירה היורש בעצם היה מקבל דירה אחת ולא היה נתקל בבעיה של דירה שהועברה אליו בירושה ויכול היה למכור את הדירה בפטור ירושה .
אז לסיכום אין תשובה חד משמעית במיסוי כידוע כל מקרה נבחן לגופו וכפי שניתן לראות
בדירות מתנה יש את תקופות הצינון ומגבלת המתנות בין אחים .
מאידך, בפטור בירושה על המוריש להיות בעליה של דירת מגורים אחת ויחידה בלי חלקים מדירה בכדי שהיורש יוכל להנות מפטור בבואו למכור את דירת ההורשה.
הכותבת הינה קרולין עובד ייעוץ מס ומיסוי מקרקעין ממונה מיסוי מקרקעין בלשכת יועצי המס .
